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希格玛律师 | 建设工程价款优先受偿权是否及于土地使用权拍卖所得价款的法律问题分析

希格玛律师事务所
2023年12月28日 11:30
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引言


执行处置在建工程时，根据“房地一体”原则，在建工程及所在土地使用权会分开评估、一并拍卖，但总承包公司享有的优先受偿权是否及于土地使用权的拍卖所得价款。法律没有明确规定承包人是否对承建工程占有范围内的土地使用权价值享有优先受偿权，司法实践中亦存在争议，但目前主流观点是持否定意见的。

一、 解析

《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第四条规定，建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。
《河北省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南》第三十四条规定，土地使用权不属于优先受偿权的客体，承包人请求对建设工程占用范围内的土地使用权的价值享有优先受偿权的，不予支持。
最高人民法院在（2019）最高法执监470号执行裁定书中明确表明，基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。

二、总结

从《中华人民共和国民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”的条文表述出发，也明确将承包人享有优先受偿权的范围限定在其“承建工程”范围内，并未提及土地使用权。另外，建设工程价款优先受偿权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值，主要目的在于保护承包人已被物化在建设工程当中的建筑材料和劳动力等，但承包人对建设用地本身没有任何的投入，故不应对土地价值享有优先受偿权。
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